Chi cambia le finestre di casa propria sa già come funziona.
Chi abita in condominio, invece, si trova davanti a una domanda che spesso rimane senza risposta: le detrazioni fiscali per gli infissi si applicano anche in condominio? E se sì, come?
La risposta è Sì – ma con alcune distinzioni importanti che vale la pena capire prima di fare qualsiasi lavoro.
In questa guida ti mostro come funzionano le detrazioni infissi 2026 per chi vive in condominio, sia per le finestre di proprietà personale sia per le parti comuni.
Differenza tra sostituire le finestre in casa propria e in condominio
La sostituzione degli infissi in condominio può riguardare due situazioni completamente diverse.
– La prima è la finestra della propria unità abitativa: quella che dà sull’esterno, ma che per legge è di proprietà del singolo condomino.
In questo caso il proprietario decide in autonomia, commissiona i lavori e accede alle detrazioni come se fosse in un appartamento indipendente.
– La seconda riguarda le parti comuni: porte di ingresso condominiali, finestre di vani scala, lucernari e infissi che si affacciano su spazi condivisi. In questo caso serve una delibera assemblea e la situazione cambia.
Confondere le due situazioni porta a errori nella documentazione e, in alcuni casi, alla perdita del diritto alla detrazione.
Quali detrazioni spettano nel 2026 a chi vive in condominio
Per chi cambia le finestre della propria unità abitativa – anche se vive in un edificio condominiale – le regole sono le stesse che valgono per qualsiasi abitazione.
Nel 2026 ci sono due strade percorribili:
– Ecobonus: si applica quando il serramento rispetta i requisiti di trasmittanza termica Uw previsti per la zona climatica dell’edificio. Tetto di detrazione: 60.000 euro per unità immobiliare. Richiede pratica ENEA entro 90 giorni dalla fine lavori.
– Bonus Ristrutturazione: si applica agli interventi di recupero del patrimonio edilizio su unità esistenti, senza requisiti di trasmittanza specifici. Tetto di spesa detraibile: 96.000 euro per unità immobiliare.
Le aliquote sono identiche per entrambe le strade nel 2026:
– 50% per l’abitazione principale del titolare del diritto reale.
– 36% per le altre unità immobiliari (seconde case, immobili non di residenza).
La detrazione si recupera in 10 rate annuali nella dichiarazione dei redditi. Per approfondire il panorama completo delle detrazioni infissi nel 2026, inclusa la fine del bonus 75% barriere architettoniche, c’è un articolo dedicato.
Dal 2027 le aliquote scenderanno a 36% per la prima casa e 30% per le altre: chi vuole massimizzare la detrazione ha convenienza ad agire nel 2026.
Le parti comuni possono accedere alle detrazioni 2026
Quando il lavoro riguarda le parti comuni condominiali – un portone, una finestra dello stabile, un lucernario del tetto – il percorso è diverso.
– Prima di tutto serve una delibera assembleare che approvi l’intervento. Il condominio, tramite l’amministratore, è il soggetto che commissiona e paga i lavori. Le fatture vengono intestate al condominio (e non al singolo condomino), con il codice fiscale del condominio come committente.
– Ogni condomino può poi detrarre la propria quota di spesa, proporzionale ai millesimi di proprietà. La detrazione si applica individualmente nella dichiarazione dei redditi di ciascun proprietario, sulla base del proprio millesimale.
Anche in questo caso valgono le stesse aliquote (50% o 36%) e gli stessi tetti massimi di spesa per unità immobiliare. Il bonifico parlante deve essere emesso dal condominio, con la causale corretta per la detrazione prescelta.
Documentazione ENEA e bonifico parlante per gli infissi in condominio
La documentazione richiesta è lo stesso aspetto che genera più errori in pratica, specie nei lavori condominiali.
– Per l’Ecobonus (riqualificazione energetica), la pratica ENEA deve essere inviata entro 90 giorni dalla fine lavori. In caso di intervento sulle parti comuni, l’invio è a carico dell’amministratore di condominio o del soggetto incaricato. Ogni condomino riceve poi la documentazione per la propria quota di spesa.
– Il bonifico parlante è obbligatorio per entrambe le tipologie di detrazione. Deve riportare: causale specifica (riferimento alla normativa applicata), codice fiscale del soggetto che beneficia della detrazione, codice fiscale o partita IVA del fornitore. Se la causale manca o è errata, la detrazione decade.
Per gli infissi nelle province di Ferrara e Bologna – dove operiamo – questo passaggio è uno dei più critici.
Noi di ISOFIN gestiamo la documentazione e il coordinamento ENEA direttamente, così da non lasciare questo onere al cliente. Per chi vuole approfondire le specifiche della pratica ENEA per gli infissi a Bologna, c’è una guida dedicata.
Cosa fare se il condominio non delibera: si possono detrarre comunque le proprie finestre
È una situazione comune: il condomino vuole cambiare le finestre del proprio appartamento, ma l’assemblea non si è riunita o non ha deliberato nulla.
La buona notizia è che non serve aspettare il condominio per le finestre di proprietà personale.
– Se l’infisso da sostituire è quello della propria abitazione – anche se l’edificio è condominiale – il proprietario può procedere in autonomia, commissiona i lavori a proprio nome e accede alle detrazioni senza che sia necessaria alcuna delibera assembleare.
– La delibera serve solo quando l’intervento riguarda parti comuni. Quando riguarda l’unità individuale, il percorso è quello standard: fattura intestata al proprietario, bonifico parlante corretto, eventuale pratica ENEA se si segue la strada Ecobonus.
Questo vale anche per gli edifici storici o vincolati – situazione frequente nei centri storici di Ferrara e Bologna – dove cambiano però le autorizzazioni comunali necessarie, non le regole fiscali sulle detrazioni.
Come ISOFIN segue la pratica per chi abita in condominio
Dal 1987 lavoriamo su sostituzioni di serramenti a Cento, Ferrara, Bologna e in tutta la Bassa.
In questi anni abbiamo gestito ogni tipo di situazione condominiale: dall’appartamento che procede da solo, al condominio con delibera che coordina l’intervento su più unità, fino ai casi di edifici in zona vincolata dove serve un doppio percorso autorizzativo.
Il nostro Metodo include la verifica della situazione catastale e del tipo di intervento prima di avviare qualsiasi lavoro.
Questo ci permette di indirizzare correttamente verso Ecobonus o Bonus Ristrutturazione – o di sconsigliare una strada che non si applica al caso specifico.
Gestiamo la documentazione ENEA, verifichiamo la causale del bonifico e, dove necessario, coordiniamo con l’amministratore di condominio per gli interventi sulle parti comuni.
Per approfondire i costi di un intervento sugli infissi in condominio a Ferrara, c’è anche una guida sul costo sostituzione infissi a Ferrara.
Per una panoramica completa su tutti gli incentivi per la ristrutturazione in Emilia Romagna, compreso l’Ecobonus, c’è una guida dedicata.
Domande frequenti
Posso detrarre le finestre del mio appartamento anche se sono in condominio?
Sì. Le finestre dell’unità abitativa di proprietà personale si detraggono come in qualsiasi abitazione indipendente: 50% per la prima casa (o 36% per le altre), detrazione massima 60.000 euro con Ecobonus o tetto di spesa 96.000 euro con Bonus Ristrutturazione. Non serve nessuna delibera condominiale.
Come funziona la detrazione per i lavori sulle parti comuni?
I lavori sulle parti comuni richiedono una delibera assembleare. Le fatture vanno intestate al condominio, e ogni proprietario detrae la propria quota proporzionale ai millesimi, nella propria dichiarazione dei redditi. Le aliquote e i tetti sono gli stessi: 50% o 36%, recupero in 10 rate annuali.
La pratica ENEA è obbligatoria anche per gli infissi in condominio?
Dipende dalla strada scelta. Se si segue l’Ecobonus (riqualificazione energetica con requisiti di trasmittanza), la pratica ENEA è obbligatoria – per le parti comuni la invia l’amministratore, per le unità individuali il proprietario o chi gestisce i lavori per suo conto. Se si segue il Bonus Ristrutturazione, la pratica ENEA non è richiesta.
Il bonus 75% per le barriere architettoniche è ancora disponibile nel 2026?
No. Il bonus barriere architettoniche al 75% è scaduto il 31 dicembre 2025 e non è stato prorogato per il 2026. Chi aveva lavori iniziati nel 2025 con le condizioni previste dalla normativa potrebbe avere diritto alla detrazione su quella quota, ma per i nuovi lavori 2026 non è applicabile.
Posso usare lo sconto in fattura o cedere il credito per i lavori sugli infissi in condominio?
No. Lo sconto in fattura e la cessione del credito sono stati aboliti per la grande maggioranza degli interventi a partire dal 2024. L’unica modalità disponibile nel 2026 è la detrazione diretta nella dichiarazione dei redditi, in 10 rate annuali.
Approfondimenti
– Bonus e detrazioni fiscali per la sostituzione degli infissi nel 2026
– Pratiche ENEA per infissi a Bologna: cosa serve e come funziona
– Incentivi per la ristrutturazione in Emilia Romagna: guida completa
– Quanto costa sostituire gli infissi a Ferrara nel 2026
Il Metodo ISOFIN per gli infissi in condominio
Sostituire le finestre in condominio può sembrare complicato. In molti casi si aspetta, si rimanda, si perde l’anno fiscale utile.
Noi di ISOFIN partiamo sempre da una domanda semplice: di che tipo di intervento si tratta, e a chi spetta la decisione? Da lì, costruiamo il percorso corretto – documentazione, scelta della detrazione, coordinamento dove necessario – così da arrivare ai lavori con tutto in ordine.
Abiti in condominio a Ferrara o Bologna e vuoi capire quale detrazione si applica alla tua situazione nel 2026?
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